Анжелика Альшаева: «Для глобального снижения цен нет оснований»

Анжелика Альшаева: «Для глобального снижения цен нет оснований»

Будут ли снижаться цены на новостройки, почему нарезка на 12–15-метровые студии — ошибочная стратегия, зачем в жилье комфорт-класса нужны террасы, французские балконы и ванные комнаты с окном и когда вторичный рынок станет таким же прозрачным, как и первичный, рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС».

Краткое содержание интервью

— В Санкт-Петербурге и Ленинградской области пока нет предпосылок для снижения цен на недвижимость. Этому способствуют два фактора: рост стоимости строительства и проектное финансирование.

— Покупатели, которые хотели взять ипотеку, сделали это до июля. Затем на рынке было некоторое затишье, а в сентябре и октябре наблюдался определенный рост продаж.

— Выбор на первичном рынке невелик: часть застройщиков осторожничает, у кого-то проблемы с получением проектного финансирования, у кого-то сложности при согласовании проекта с чиновниками.

— Качество продукта и новые фишки — весомые аргументы при выборе жилья.

— Жаль, что застройщики нарезают студии по 12–15 кв. м: в будущем такие жилые комплексы превратятся в гетто.

— Вторичный рынок стал подтягиваться к первичному с точки зрения цивилизованности. Много сделок проходит через банк, всё больше электронных сделок по продаже вторичной недвижимости.

— Агент должен обладать эмпатией и быть клиентоориентированным, особенно это касается рынка вторичной недвижимости. Без общительности и установления контакта ничего не получится.

«Объем предложения не растет — выбор для клиентов не так велик»

— Сегодня большинство покупателей взяли паузу и ждут, когда цены на жилье пойдут вниз. Стоит ли ожидать хотя бы некоторого снижения стоимости квартир?

— В Санкт-Петербурге и Ленинградской области пока нет предпосылок для снижения цен на недвижимость. Этому способствуют два фактора. Первый — рост стоимости строительства. За время пандемии увеличились цены практически на все стройматериалы — от арматуры и бетона до отделочных материалов. По нашей оценке, себестоимость строительства увеличилась на 30%.

Второй фактор — проектное финансирование. Банки ставят условия по ликвидности проектов и прибыли, которую они должны принести. Это не позволяет застройщику корректировать цены в сторону снижения.

Конечно, возможны какие-то акции для привлечения клиентов: например, субсидирование ипотеки или мебель в подарок. Но это незначительные скидки, они носят скорее стимулирующий характер. Глобального снижения цен мы не ожидаем — для этого нет оснований.

— Как у вас в компании обстоят дела с продажами сегодня, после изменения условий льготной ипотеки на новостройки?

— Конечно, спрос сократился. Покупатели, которые хотели взять ипотеку, сделали это до июля. Затем на рынке было некоторое затишье, а в сентябре и октябре наблюдался определенный рост продаж. Мы не можем сказать, что рынок встал.

— Что происходит с объемом предложения жилья?

— Рынок жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области сузился. Объем предложения не растет. Новых проектов выходит не так много, как в допандемийный период. Часть застройщиков осторожничает, у кого-то проблемы с получением проектного финансирования, у кого-то сложности при согласовании проекта с чиновниками. Выбор для клиентов не так велик.

«Поклонников классических планировок становится все меньше»

— Ваша компания строит жилье комфорт-класса, но в проектах есть квартиры с террасами, с французскими балконами, с окнами в ванных комнатах. Как удается с такими, как многие считают, необязательными опциями вписываться в бюджет комфорт-класса?

— Мы находимся в достаточно жесткой конкурентной среде. Качество продукта и новые фишки — весомые аргументы при выборе жилья. Понятно, что не в каждой квартире мы можем сделать окно в ванной комнате: есть определенная конфигурация дома и условия проектирования. Но стараемся, чтобы в наших квартирах — как правило, в трехкомнатных и двухкомнатных — были окна в ванных комнатах. Для клиентов это практически всегда преимущество.

ЖК «Любоград»

Мы проектируем террасы, чтобы квартиры на первых этажах были привлекательнее не только из-за более низкой цены. В основном это касается малоэтажного жилья. Такие планировки есть в ЖК «Любоград» (Петродворцовый район, Стрельна) и ЖК «Наутилус» (Красносельский район). Особенно полезными просторные террасы оказались в период пандемии. Сюда можно было выставить коляску с ребенком, самим выйти подышать.

ЖК «Любоград»

Мы строим монолитные дома, поэтому можем позволить себе различные конфигурации и множество планировочных решений. Это отличие от панельных домов, где квартирография достаточно ограниченная.

— Как наличие террасы отражается на стоимости квартиры?

— Терраса добавляет квартире стоимости. Например, если цена 1 кв. м в жилом комплексе — 170 тыс. рублей, квартира с террасой будет продаваться по 175 тыс. рублей за «квадрат». Разница небольшая, но это позволяет привлечь новых клиентов и повысить привлекательность двух- и трехкомнатных квартир на первых этажах, которые обычно продаются в последнюю очередь.

ЖК «Новое Сертолово»

— Какие планировки сейчас наиболее востребованы у покупателей?

— Рынок за последние шесть–семь лет очень изменился. Сейчас основной спрос приходится на европланировки — квартиры с большой кухней-гостиной и компактными спальнями. Еще есть поклонники классических планировок, но их становится все меньше.

Специальные зоны под гардеробные позволяют жителям не загромождать квартиры огромными шкафами. Еще один тренд — увеличенные оконные проемы и потолки высотой 3 м. Такие квартиры есть на последних этажах в жилых комплексах «Ясно.Янино», «ЮгТаун», «Новое Сертолово».

ЖК «ЮгТаун»

«Для семей нельзя строить маленькие квартиры, в которых невозможно жить»

— У вас много семейных квартир? Или вы переориентировались на студии?

— Мы не уходим в мелкую нарезку, а строим семейное жилье. В Петербург люди переезжают целыми семьями, вместе с бабушками, дедушками. 

Большие квартиры — трех- и четырехкомнатные — составляют 15–20% квартир в наших проектах. Если они грамотно спроектированы, эргономичны и в них современные планировки, то они пользуются спросом, а проблем с их реализацией не возникает.

Сейчас растет доля семейной ипотеки. Материнский капитал люди часто используют в качестве первоначального взноса на квартиру. Для семей нельзя строить маленькие квартиры, в которых невозможно жить. Строить квартиры небольшой площади, студии — не наша цель.

ЖК «Новое Сертолово»

— Сколько студий в ваших объектах, какой они площади?

— Студии в наших проектах не превышают 15% общей квартирографии. Их площадь варьируется от 22 до 30 кв. м. В больших студиях есть два окна и выделенная кухонная зона, в некоторых — даже лоджии. Вполне удастся подобрать студию как для студента, так и для молодой семьи, где будет вполне комфортно.

— В Москве студия площадью 22 кв. м считается большой, девелоперы всё уменьшают нарезку до 16, 15, 12 кв. м…

— Жаль, что застройщики нарезают студии по 12–15 кв. м. Мы все понимаем, что в будущем такие жилые комплексы превратятся в гетто. Хорошо, что московские девелоперы, выходящие на рынок Санкт-Петербурга, не позволяют себе строить 12-метровые студии.

— Сколько в ваших проектах стоит самая маленькая студия?

— В Пушкинском и Петродворцовом районах студии площадью 22 кв. м стоят 3,7 млн рублей. В Ленинградской области в ЖК «Новое Сертолово» аналогичная студия обойдется в 3,3 млн рублей. Цена студии еще в одном нашем проекте, «Ясно.Янино», — 3,2 млн рублей.

ЖК «Ясно.Янино»

— Какова стоимость одно- и двухкомнатных квартир?

— В нашем малоэтажном проекте «ЮгТаун» в Пушкинском районе однокомнатную квартиру можно купить за 4,9 млн рублей, двухкомнатную — за 6,5 млн рублей.

«Мы проверяем чистоту всех сделок, которые происходили с объектом начиная с 2000 года»

— Учитываются ли пожелания покупателей к квартирам при проектировании новых объектов?

Группа компаний «КВС» — прежде всего застройщики. Но также у нас есть два агентства: одно занимается новостройками, второе — реализацией вторичной недвижимости. Я — директор обоих агентств. Так как мы относимся к одной экосистеме, то выступаем заказчиком продукта.

Мы делаем технические задания для нашей службы заказчика, обсуждаем, как создать наиболее ликвидный проект, какой будет высота потолков, сколько квартир с террасами, с французскими балконами и т. д. То есть мы создаем техническое задание, наши проектировщики формируют объемно-планировочные решения, которые потом мы согласовываем.

ЖК «Ясно.Янино»

— У вас есть программа «Квартира в зачет». Расскажите о ней.

— Допустим, у клиента есть всего 10% стоимости новой квартиры. И при этом есть старая квартира, которую он хочет продать. Мы заключаем с ним договор о покупке новой квартиры, а старую наше агентство вторичной недвижимости продает в срок от трех до шести месяцев. Для того чтобы определить рыночную стоимость старой квартиры, мы используем ресурсы Циан. После продажи деньги идут в зачет новой квартиры.

— Предположим, покупатель нашел на «вторичке» квартиру, которая ему нравится, но он хочет проверить юридическую чистоту квартиры. Ваше агентство ему в этом поможет?

— Да, у нас в компании есть служба безопасности, которую мы подключаем, когда клиенты сами нашли квартиру. Мы проверяем чистоту всех сделок, которые происходили с объектом начиная с 2000 года. Услуга юридического сопровождения сделки стоит 50 тыс. рублей.

«Всегда советую проводить сделки на вторичном рынке в сопровождении юристов»

— Приходилось ли вам сталкиваться со случаями мошенничества?

— Отмечу, что вторичный рынок подтягивается к первичному с точки зрения цивилизованности. Много сделок проходит через банк, всё больше электронных сделок по продаже вторичной недвижимости. Наконец-то и этот рынок становится прозрачным. Тем не менее за два года работы нам пришлось столкнуться с недобросовестными продавцами.

— Как это произошло?

— История классического питерского детектива. К нам за помощью в юридическом сопровождении сделки обратилась клиентка, которая хотела приобрести трехкомнатную квартиру с ремонтом по цене 13 млн рублей. Выяснилось, что квартирой в равных долях владеют братья, которые приобрели жилье у своей бабушки. Наших юристов насторожило, что сделка прошла всего три месяца назад.

Было проведено расследование, в результате которого обнаружилось несколько интересных фактов.

Оказалось, у бабушки очень сомнительная репутация: она выкупала квартиры у людей с алкогольной зависимостью, заключая договор с отсрочкой платежа. По условиям такого договора бабушка в течение года должна была приобрести человеку, у которого купила жилье, другую квартиру. Но старушка и не думала выполнять свои обязательства — продавцы квартир просто оставались на улице.

Также юристы выяснили историю квартиры, которую собиралась приобрести наша клиентка. Раньше эта квартира была коммунальной, и бабушка выкупала доли в ней постепенно. Что интересно: в каждом случае стоимость долей была значительно ниже рыночной. Это риски для нашей клиентки: бывшие владельцы долей впоследствии могли оспорить такие сделки. И еще старушка отказалась показать расписки бывших хозяев долей о том, что они получили деньги.

Проанализировав ситуацию, наши юристы посоветовали покупательнице отказаться от сделки: не исключено, что бабушка, продав квартиру, оспорит предыдущую сделку и попытается доказать, что денег от внуков не получала.

Тогда наша клиентка потеряет и квартиру, и 13 млн: внуки заявят, что уже всё потратили, а взыскать с них ничего не получится, так как они официально нигде не работают.

Такие случаи, к сожалению, еще встречаются в практике. Поэтому всегда советую проводить сделки на вторичном рынке в сопровождении юристов.

«Агент должен знать о своем клиенте и его квартире буквально всё»

— Какое внимание вы уделяете подготовке агентов по недвижимости?

— В Петербурге есть Институт недвижимости, где обучают специалистов, учат следить за новостями в области законодательства, держать руку на пульсе. Мы также работаем над качеством продаж и клиентоориентированностью. У нас есть собственные довольно строгие стандарты. Агенты на постоянной основе проходят обучение — как внутреннее, так и внешнее.

— Какими качествами должен обладать профессиональный агент?

— Наша задача — помочь клиенту решить проблему. Без общительности и установления контакта ничего не получится. Агент должен обладать эмпатией и быть клиентоориентированным. Особенно это касается рынка вторичной недвижимости. Агент должен знать о своем клиенте и его квартире буквально всё.

— Как началась ваша карьера в сфере недвижимости и строительства?

— Я попала в строительную отрасль еще во время учебы в университете. Была тогда на рынке молодая энергичная компания «Строймонтаж». Наверняка вам известен бренд Mirax — его история начиналась именно с этой компании. Будучи студенткой второго курса, я начала работать в «Строймонтаже» секретарем. Честно говоря, устраиваясь на работу, я не очень понимала, что означает слово «монтаж».

Но работа мне понравилась, и я не жалею о своем выборе. Строительство — это созидательная, очень позитивная сфера деятельности.

Потом я перешла в компанию «Ленстройтрест», где проработала 13 лет, пройдя путь от менеджера по персоналу (у меня социологическое образование) до директора по продажам. В компании «КВС» я стала генеральным директором всех агентств недвижимости. Здесь я работаю уже шесть лет.

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Признаюсь, отдыхать мне хотелось бы больше. В свободное от работы время я занимаюсь фитнесом, плаванием. Также стараюсь проводить больше времени с семьей: мы путешествуем, катаемся на горных лыжах. Спорт, движение и общение с близкими спасают от стресса, помогают освободить голову и переключиться.

Источник

14.12.2021 / от / в

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

19 − девять =