Главные итоги 2021 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Главные итоги 2021 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Эксперты подвели итоги 2021 года в сегменте коммерческой недвижимости и сделали прогноз на 2022 год

По итогам этого года новое предложение будет на 27,2% выше аналогичного периода 2020 года

(Фото: Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС)

В 2021 году рынок коммерческой недвижимости столичного региона продолжил восстановление. Главными бенефициарами года стал сегмент складской недвижимости — бурное развитие онлайн-торговли привело к повышенному спросу в этом сегменте. Ситуация в офисном секторе оказалась более позитивной, чем после начала пандемии COVID-19 в 2020 году. Также положительная динамика отмечается на рынке торговой недвижимости.

Эксперты подвели итоги 2021 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы и сделали прогноз по офисному, торговому и складскому сегментам на 2022 год.

Рекордный год для складов

2021 год на складском рынке стал периодом рекордов и антирекордов. Так, ставки аренды и их динамика вышли на новые максимумы, а доля свободных площадей и объем доступных площадей, выходящих на рынок, — минимумы, говорится в исследовании компании JLL. Эти тенденции сохранятся и в 2022 году как в Москве, так и в Санкт-Петербурге и других регионах, хотя динамика будет чуть более сдержанной.

Арендные ставки на склады с конца 2020 года по декабрь 2021 года выросли в Москве на рекордные 26%. К декабрю арендные ставки на готовые помещения в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД поднялись до 5,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), подсчитали в JLL.

Основным фактором роста ставок остается крайне низкая доля свободных площадей — менее 0,5% в Москве. «Низкий объем доступных для аренды складов наблюдается на фоне роста их ввода. В 2021 году в столичном регионе будет введено около 1,2 млн кв. м, тогда как в прошлом году не было и 1 млн, а в 2022-м ожидается свыше 1,7 млн кв. м новых складских площадей», — говорит руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгений Бумагин.

Объем сделок аренды и купли-продажи складов на Московском рынке в 2021 году достиг, по данным компании, 2,5 млн кв. м. Это на 50% выше, чем предыдущий максимум, достигнутый в прошлом году.

Помимо рекордов, в JLL выделяют несколько основных трендов складского рынка. Это:

  • сокращение числа земельных участков, привлекательных для реализации логистических проектов;
  • доминирование проектов, строящихся под потребности конкретных клиентов;
  • активное освоение зоны рядом с ЦКАД девелоперами.

«Склады остаются отличным инструментом для сохранения и приумножения капитала на длительный срок, устойчивым к экономическим рискам. Этот сегмент интересен не только инвесторам. Спрос формируют клиенты, игроки интернет-торговли, логистические компании, ретейлеры. Они законодатели моды на форматы, объемы и ставки», — говорит исполнительный директор Radius Group Захар Вальков.

«Главными бенефициарами 2021 года стали склады. Бурное развитие онлайн-торговли привело к повышенному спросу на складскую недвижимость — именно онлайн-компании формируют 50% спроса в этом сегменте. Объекты складской недвижимости оказались на подъеме — ставка аренды растет и, соответственно, инвесторы в этом сегменте получают более высокий доход», — добавляет генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов.

Москва: плюс 14 ТЦ

В 2021 году в Москве открыто 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью (GLA) 359,6 тыс. кв. м, сообщили «РБК-Недвижимости» в международной консалтинговой компании Knight Frank.

По итогам нынешнего года новое предложение оказалось более чем на 37% выше, чем в 2020 году (261,6 тыс. кв. м GLA). Более того, ввод арендопригодных площадей в Москве стал наиболее масштабным за последние четыре года, показатель GLA впервые за этот срок превысил отметку в 300 тыс. кв. м.

Торговые центры, открывшиеся в Москве в 2021 году

Название Адрес Общая площадь, тыс. кв. м Арендопригодная площадь, тыс. кв. м Стадия
ТКРТ на месте рынка «Садовод» МКАД, 14-й км, 30 108,5 75 Открыт
Город Косино Ноаоухтомское шоссе, МКАД, 8-й км 130 72 Открыт
«София» Сиреневый бульвар, д.31 62 35,5 Открыт
«Павелецкая Плаза» Павелецкая площадь 73 33 Открыт
«Небо» улица Авиаторов, д.5 53,2 32 Открыт
«Флотилия» Флотская улица, д.7, стр.1 53 23 Открыт
«Прайм Плаза» улица Каховка, вл.29А 40,4 20 Открыт
«Смоленский пассаж» Смоленская площадь, вл.7-9 58,4 19,7 Открыт
«Гравитация» Чертановская улица, д.9, сооружение 3 30 18,5 Открыт
Vnukovo Premium Outlet д. Лапшинка, вл.30/18 17 11,9 Открыт
«Янтарь» Открытое шоссе, д.4, стр.1 12,6 8,5 Открыт
«Парковый» 3-я Парковая улица, вл.57 9 6 Открыт
«Саяны» Саянская улица, д.9 5,2 3 Открыт
«Отрадное» улица Декабристов, д.27 1,2 0,8 Открыт

Данные: Knight Frank Research

Арендные ставки в 2021 году в торговых галереях в ТЦ Москвы, по данным Knight Frank, остались на уровне прошлого года. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-кортов и территории «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 тыс. кв. м для якорных арендаторов.

«Помимо прямого негативного влияния ограничений из-за пандемии COVID-19, на финансовые показатели большинства ретейлеров свой отпечаток накладывают ослабление рубля, волатильность курса валют, внедрение маркировок и онлайн-касс, рост дополнительных расходов: доставка для онлайн-заказов, антисептики и маски для офлайн-точек. Логистические проблемы, связанные с задержками поставок из-за рубежа на фоне ограничений, вынуждают международных и российских ретейлеров рассматривать вопросы о переносе производств на территорию России и стран Средней Азии», — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.

Офисы пришли в себя

Реальная ситуация в офисном секторе более позитивна, чем казалось в 2020 году. По данным компании JLL, объем сделок в Москве в уходящем году достигнет 1,4 млн кв. м, практически в два раза превысив значение предыдущего года.

Сделки аренды, по оценке аналитиков компании, составляют 90% от общего объема. Если в прошлом году было зафиксировано отрицательное чистое поглощение (на рынок «вернули» больше кв. м, чем с него «взяли») на уровне 504 тыс. кв. м, то в 2021 году показатель будет положительным — около 400 тыс. кв. м, а значит, ситуация обратная: арендаторы заняли больше площадей, чем было введено либо освободилось за год.

Гибкие офисные пространства также пользуются высоким спросом со стороны корпоративных клиентов. Так, по предварительным итогам 2021 года, суммарный объем сделок в этом сегменте составил 112 тыс. кв. м, что почти втрое превышает показатель прошлого года. В 2022 году развитие гибких офисов продолжится: в Москве уже анонсировано открытие 28 площадок общей площадью 155 тыс. кв. м, часть из которых реализуется под конкретного арендатора, отмечают в JLL.

«По данным на середину декабря, в Москве введено 556 тыс. кв. м офисов, что более чем вдвое превышает значение прошлого года, однако к моменту ввода для аренды было доступно лишь 120 тыс. кв. м из них», — говорит член совета директоров и глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов. По его словам, в результате доля свободных площадей активно снижается, в первую очередь в наиболее качественных объектах: если на конец 2020 года вакантность в классе А достигала 12,6%, то сейчас — 10,4%. Отдельно стоит упомянуть деловой район «Москва-Сити», где доля свободных площадей в этом году стала минимальной за всю историю рынка и сейчас составляет 3,7%. Эти данные свидетельствуют о восстановлении спроса на офисы. В JLL ожидают сохранения вакантности в классе А в Москве на уровне ниже 10% в будущем году.

Запрашиваемые ставки аренды в 2021 году в среднем оставались на прежнем уровне. В премиальных зданиях — 35–55 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе А — 25–40 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В+ — 10–25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Однако если еще в начале года собственники были более гибкими и предоставляли существенные скидки, то сейчас, на фоне сокращения доступного предложения на рынке, они меньше готовы идти на уступки, так что диапазон снижения ставок аренды стал существенно меньше, отмечают в JLL.

На офисном рынке львиная доля проектов сейчас реализуются под конкретного клиента или арендуются еще на этапе строительства

(Фото: Андрей Любимов/РБК/ТАСС)

Чего ждать в 2022 году

В 2022 году активность на офисном рынке продолжит восстанавливаться, что отразится и на объеме сделок, который, согласно прогнозу JLL, составит около 1,6 млн кв. м.

«Мы с оптимизмом смотрим вперед и не ожидаем спада на офисном рынке — как в части спроса, так и объема нового предложения. Ближайшее время будет периодом стабилизации и небольшого роста. В 2022 году будет наблюдаться увеличение ставок аренды на офисном рынке Москвы в пределах 10%, а недорогие блоки останутся только за пределами Третьего транспортного кольца», — говорит член совета директоров и глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.

На складском рынке в следующем году, по словам руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгения Бумагина, подавляющее большинство новых объектов будут строиться для конкретных клиентов и к моменту ввода в них будет доступно не более 5–10% новых площадей. Также ожидается рост арендных ставок в 2022 году. Вакантность на складском рынке Московского региона сохранится на минимальном уровне, практически в рамках статистической погрешности — около 0,3%.

  • Объем инвестиций в недвижимость России достиг исторического рекорда
  • На Павелецкой площади ввели в эксплуатацию подземный торговый комплекс
  • Источник

    24.01.2022 / от / в

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    10 + 6 =