Могут ли повысить ставки по выданной ипотеке

Могут ли повысить ставки по выданной ипотеке

Банки повышают ставки вслед за новой ключевой. Что изменится для заемщиков, у которых уже есть ипотека?


Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Утром 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых и рекомендовал банкам временно не начислять штрафы и пени по кредитам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось после 18 февраля 2022 года из-за санкций. Ключевая ставка прямо влияет на условия по новым кредитам — за исключением субсидированных программ, банки всегда устанавливают ставки выше стоимости заемных денег Центробанка. Спросили участников рынка, в каких случаях заемщикам могут пересмотреть условия по действующим ипотечным договорам.

Банки повышают ставки по новым кредитам

На момент публикации большинство кредитных организаций взяли паузу для пересмотра условий по новым кредитам. «Мы рассчитываем новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараемся обновить их максимально оперативно. Условия по действующим кредитам останутся без изменений», — рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Райффайзенбанка. В банке ВТБ также говорят, что по всем выданным раньше кредитам ставки меняться не будут.

Аналогичную позицию занял «Альфа-Банк». «Банк не будет менять ставки по уже выданным потребительским кредитам и ипотеке. Кроме того, банк обещает скоро рассказать про условия для новых кредитов», — говорится на сайте кредитной организации.

Ставки по выданным кредитам повышать не смогут

Ставки по действующим ипотечным договорам не могут быть изменены, это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны, поясняет пресс-служба ВТБ.

Невозможность пересмотра ставок по большинству действующих на сегодня договоров ипотеки подтверждают и юристы. «Ставка определяется на момент заключения договора, по общему правилу, не может быть в дальнейшем в одностороннем порядке пересмотрена банком ни в лучшую, ни в в худшую для потребителя сторону в силу принципа недопустимости обратной силы закона», — говорит адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

«Отношения по выплате заемных средств лицом, оформившим ипотечный договор, регулируются Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». В ст. 29 этого закона устанавливается запрет на увеличение размера процентов по договору», — говорит юрист АБ S&K Вертикаль Никита Кузьмин. Эксперт добавляет, что, согласно постановлению Высшего арбитражного суда РФ (в 2014 году объединен с Верховным судом РФ) «О свободе договора», допускается пересмотр банком ставки в одностороннем порядке — но только в сторону снижения. «Императивное правило, которое невозможно изменить банку: проценты по кредитному договору увеличить в одностороннем порядке нельзя, в противном случае такое условие будет признано недействительным ввиду нарушения требований закона. Но в ипотечном договоре может быть включено условие об одностороннем изменении процентной ставки в сторону ее уменьшения», — поясняет эксперт.

Что может, а что не может поменять банк в одностороннем порядке

Никита Кузьмин, юрист АБ S&K Вертикаль:

— В ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности» устанавливается запрет на:

  • одностороннее изменение срока действия договора;
  • изменение размера процентов и (или) изменение порядка их определения;
  • увеличение или установление комиссии за операции по договору.

Исходя из этого, по общему правилу банк может включить в договор следующие условия, предусматривающие его право на одностороннее изменение договора в одностороннем порядке:

  • право на уменьшение постоянной процентной ставки;
  • уменьшение или отмена платы за оказание услуг, предусмотренных индивидуальными условиями договора;
  • уменьшение размера неустойки (штрафа, пеней) или ее полная либо частичная отмена;
  • установление периода, в течение которого неустойка не взимается;
  • изменение общих условий кредитного договора, если это не приведет к увеличению размера платежей клиента по существующим отношениям с банком.

Стоит учитывать, что банк обязуется заранее уведомить об этом клиента и разъяснить смысл и назначение таких изменений.

Основное исключение из этого правила — кредиты с плавающей ставкой, говорят опрошенные юристы. «Если заключен договор с так называемой плавающей ставкой, которая определяется как раз в зависимости от ставки ЦБ, то ее размер сейчас увеличится, — говорит Илья Бахилин. — Такие договоры заключаются редко, но все же возможны».

Кому еще могут пересмотреть ставку по уже выданной ипотеке

Изменение ставок по уже выданным кредитам возможно по соглашению сторон, отмечает Илья Бахилин. «Такое иногда происходит — например, когда в связи с понижением ключевой ставки заемщик по уже заключенному кредитному договору обращается в банк с заявлением о снижении ставки. В теории возможно и увеличить ставку в таком же порядке, однако такую ситуацию трудно себе представить на практике», — говорит юрист.

Есть еще один случай, когда банк может в одностороннем порядке повысить ставку, предусмотренную договором, добавляет Илья Бахилин, но он напрямую не связан с повышением ключевой ставки. «Речь идет о ситуации, когда в договоре предусмотрено добровольное страхование обязательств заемщика по ипотеке. Если, несмотря на указание об этом в соглашении, заемщик отказывается от добровольного страхования в течение 14 дней и в течение 30 дней не заключает новый страховой договор, банк может увеличить ставку», — говорит юрист. Ставка при этом может быть увеличена до уровня, действовавшего на момент заключения сопоставимых договоров, но не выше той максимальной ставки, которая действует на момент увеличения. «То есть верхний предел новой ставки в этом случае определяется действующей ключевой ставкой, — отмечает Бахилин. — Другими словами, если 30 дней с момента отказа заемщика от договора страхования истекут, когда ключевая ставка повышена, банк вполне может приравнять к ней ставку по уже заключенному с данным заемщиком договору».

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отмечает, что в теории возможен еще один вариант пересмотра: банк может сослаться на ст. 450–451 Гражданского кодекса РФ («Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»). Но такой вариант эксперт считает маловероятным — особенно с учетом рекомендаций ЦБ лояльно относиться к клиентам, у которых во второй половине февраля существенно ухудшилось материальное положение. «Вероятнее всего, в случае такого пересмотра будут работать меры поддержки со стороны правительства, чтобы конечный потребитель не пострадал в этих отношениях», — говорит Артем Денисов.

Банки начали повышать ставки по ипотеке еще до последнего решения ЦБ по ключевой. Так, вечером в воскресенье ВТБ сообщил о приостановке рефинансирования и поднял ставку по действующим программам на 4 п.п. Участники рынка считают, что при новой ключевой ставке банки приостановят выдачу ипотеки и, вероятно, аннулируют часть ранее одобренных заявок.

  • Обвал рубля и военная операция: что будет с ценами на жилье в России
  • Продавцы элитного жилья в Москве начали фиксировать цены в валюте
  • Источник

    14.03.2022 / от / в

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    три × два =