На сколько подорожает ваша квартира после открытия станций БКЛ?

На сколько подорожает ваша квартира после открытия станций БКЛ?

На днях открылось сразу 10 станций Большой кольцевой линии. Эксперты рассказали Циан.Журналу, на сколько подорожает недвижимость, расположенная рядом с новыми станциями, и что будет происходить с арендными ставками в районах, куда пришло метро.

Большая кольцевая линия (БКЛ) — кольцевая линия московского метро. В отличие от привычной кольцевой, БКЛ имеет гораздо больший диаметр и охватывает удаленные от центра столицы районы — те, жители которых привыкли добираться до ближайшей станции наземным общественным транспортом. Теперь метро пришло и к ним.

Изображение: mossobyanin/vk.com

8 декабря открылось 10 станций линии: девять абсолютно новых станций («Терехово», «Кунцевская», «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», «Новаторская», «Воронцовская», «Зюзино») и одна реконструированная — «Каховская».

официально

Большая кольцевая линия станет еще одной кольцевой линией Московского метрополитена и разгрузит радиальные линии. БКЛ будет включать 31 станцию и 44 пересадки на метро, МЦК, МЦД, пригородные направления. Общая длина кольца составит 70 км. Полностью кольцо будет запущено к концу 2022 года или к началу 2023-го.

Развитая транспортная сеть является большим преимуществом, так как обеспечивает доступ к любой точке города, говорит Юлия Токарева, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. Это отражается на стоимости недвижимости, а также на востребованности жилья и коммерческих объектов.

Фото: М. Мишин, пресс-служба Мэра и Правительства Москвы/mos.ru

«Открытие метро в Новой Москве увеличило стоимость жилой недвижимости на 20%, а развитие МЦК дало старт развитию промзон, которые ранее не были вовлечены в городское развитие, и созданию новых инвестиционно-привлекательных территорий», — уточняет эксперт.

Выясним, на сколько подорожает недвижимость рядом с открывшимися станциями?

Рождение новой географии

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль», называет несколько ключевых моментов, связанных с БКЛ:

Вместе с открытием новых станций зарождаются и новые районы. Со временем они будут называться «между кольцевой линией и БКЛ». Покупатели будут говорить: «Хочу приобрести квартиру в границах БКЛ». На наших глазах появляется новые критерии выбора локации.

Выиграют все районы, но особенно — те, в которых вообще не было метро. Тем, где оно уже было, БКЛ лишь добавит новые пересадочные узлы. Жители выиграют в транспортной доступности — для многих значительно сократится время в пути (до получаса — это большая экономия в мегаполисе). Открываются не просто станции метро, а кольцевые станции — это значит, что добираться до пункта назначения будет удобнее.

Запуск БКЛ добавит ликвидности и ближайшим районам.

Станция станции рознь

БКЛ — кольцевая линия, но не все станции «одинаково полезны». Как объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, есть существенная разница между платформами, которые открываются в локациях, уже развитых с точки зрения транспортной доступности, и теми, что находятся в неосвоенных районах.

По словам эксперта, районы внутри МКАД за небольшим исключением уже довольно плотно охвачены линиями метро. И открытие новых станций, часто расположенных рядом со старыми, если и влияет на рост цен на жилье, то незначительно.

Фото: mossobyanin/vk.com

«В случае с БКЛ как раз такая ситуация. Открытие станций кольцевой линии ускорит поездки жителей и разгрузит радиальные линии, но районы, где открываются новые станции, и раньше отличались хорошей транспортной доступностью».

Другое дело — Новая Москва.

Дорожает до 25%

Больше всего растут цены на жилье при открытии новых платформ метро именно в Новой Москве и Подмосковье, комментирует Дмитрий Таганов. «С момента появления новостей об этом событии до открытия станции средний уровень цен на жилье вырастает примерно на 15%. В течение года после этого — еще на 5–10%. В совокупности рост достигает 20–25%. Но это касается только объектов, расположенных в 15–20 минутах ходьбы от метро, более отдаленные варианты дорожают меньше».

Фото: mossobyanin/vk.com

Безусловно, московские застройщики с энтузиазмом открывают строительство рядом с будущими станциями. Среди них — ГК «Гранель», которая строит один из жилых комплексов рядом со станцией БКЛ «Нижегородская» (она пока не открылась). Как отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам, дополнительный интерес к проекту уже появился.

«В целом открытие новой кольцевой постепенно увеличит спрос на новостройки в ближайшем окружении от станций БКЛ. Но это будет зависеть от особенностей и транспортной доступности каждого объекта».

«На вторичном рынке в отдельных локациях с менее удачной транспортной ситуацией возможен рост цен на жилье вблизи БКЛ до 10%».

Сергей Нюхалов,заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Из только что открытых станций половина — пересадочные (то есть метро было и раньше — в непосредственной близости от новых станций). Еще две станции («Новаторская» и «Зюзино») находятся в пешей доступности от ранее открытых станций. А вот открытие станций в Давыдкове и Очакове сыграет заметную роль в ценообразовании на местную недвижимость, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

Фото: mossobyanin/vk.com

Для отрезка линии от «Кунцево» до «Мичуринского проспекта» ситуация иная, объясняет собеседник Циан.Журнала. Вокруг станций «Давыдково» и «Аминьевская» есть сложившаяся городская застройка, причем до существующих станций добираться из этих районов было не так удобно.

(Нажмите на изображение, чтобы увеличить)

Изображение: скриншот Яндекс.Карты

«Обычно открытие радиальной линии метро приводит к повышению цены 1 кв. м на 20% (именно на столько дорожает метр от раскрытия котлована до запуска движения). Для кольцевых линий (мы можем опираться на опыт МЦК) надбавка за близость к станции меньше — не более 8–9%».

Подобное соотношение сохранится. Во всяком случае, именно так было со станцией БКЛ «Народное Ополчение», которая открылась весной 2021 года в районе, где раньше не было станции метро.

Более заметным был бы рост в крупном районе Матвеевское (если бы станция была построена непосредственно у выезда из района), продолжает Алексей Попов, но трассировка линий учитывала необходимость организации пересадки на Киевский ход МЖД — район так и останется без станции в шаговой доступности.

А что будет происходить со ставками аренды?

Арендные ставки обычно плотно коррелируют с ценами на недвижимость, поэтому, если вырастут цены на квартиры, поднимутся и цены на съемное жилье, говорит риелтор Ирина Горбачева. По ее мнению, так как линия БКЛ проходит через удаленные от центра Москвы районы, то в ее окрестностях чаще арендуют недвижимость в средне- и низкобюджетном сегментах — проще говоря, не самые состоятельные люди.

«Учитывая, что кризис пока никуда не ушел, цены на недвижимость за год выросли и без БКЛ. Все эти факторы дают основание думать, что арендные ставки в районах новых станций подрастут не так значительно, как цены — 10% вполне достаточно».

Ирина Горбачева,риелтор

Фото: mossobyanin/vk.com

В перспективе влияние метро уменьшится

Сегодня рынок земельных участков под строительство новых ЖК очень активен. В периферийной части города в оборот вовлечены в основном территории бывших промзон, которых в западной части города не так много. Например, линия пройдет рядом с производственными зонами «Очаково» (но часть земель в ней пока не предполагается выводить из промышленного и/или инфраструктурного назначения) и «Воронцово» (тут почти все участки уже разобрали крупные застройщики).

Но со временем открытие новых станций (во всяком случае, в пределах МКАД) перестанет сильно влиять на стоимость недвижимости.

Фото: mossobyanin/vk.com

«С учетом высокой плотности сети метро в столице этот фактор постепенно будет менее значимым в ценообразовании (как на участки и проекты, так и на квартиры в них), — резюмирует Алексей Попов. — Более важным становится качество самого проекта: архитектурные решения, благоустройство, его инфраструктурное и инженерное наполнение, качество строительства».

В каких столичных районах остро не хватает станций метро? Делитесь своими идеями в комментариях!

00

Источник

06.01.2022 / от / в

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

семнадцать + 15 =